在改善居住品质的进程中，有一组数据值得关注。据专业机构测算，未来一段时期，我国居民人均住房面积若仅提升 2.1 平方米，就将带来超 20 亿平方米的合理住房需求。这一规模，远超当前全国商品房显性库存水平。
从需求潜力来看，住房改善空间依然广阔，居民对更舒适、更宜居的居住环境有着持续而真实的向往。与此同时，为更好匹配民生需求、优化住房资源配置，多地正积极探索市场化、法治化的住房盘活机制。
一批由政府引导的存量住房收购与转化工作稳步推进，重点将合适的存量房源转化为保障性租赁住房、人才住房等民生保障类房源。此举既有利于畅通住房循环，也能让更多存量资源精准对接刚需群体、服务民生保障，推动房地产市场向更加平稳、健康、可持续的方向高质量发展。
这场行动的号角已经在全国超过36个城市吹响。 上海、济南、杭州、重庆等地不再仅仅盯着开发商手里的新房，而是直接下场，向老百姓收购二手房。 这不再是试探，而是写进2026年政府工作报告的明确方向：“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。 其核心逻辑在于，中国房地产市场已经进入了“存量主导”的新阶段，改善需求需要通过“卖旧买新”来实现，而二手房交易不畅，整个市场循环就会卡住。
收购行动有着极其精准的标的。 第一类，是城市核心区的“老破小”。 以上海浦东新区为例，收购标准明确指向内环内、2000年前建成、建筑面积70平方米以下、总价低于400万元的二手房。 这类房子通常地段优越，配套成熟，尤其靠近地铁，但自身建筑老旧、户型过时，在自由市场上流通困难。 然而，它们却是保障性租赁住房的绝佳来源。 数据显示，在上海的租赁市场中，对于一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%。 政府收购这些房子，经过适当改造，就能快速转化为紧俏的保租房，直接满足新市民、青年人的租房需求，实现“职住平衡”。
第二类目标，是总价适中的“次新刚需房”。 这类房子房龄较新，社区环境尚可，户型以两房或紧凑三房为主，总价处于市场中等水平。 它们不像豪宅那样总价高昂，也不像偏远郊区盘那样配套缺失。 政府或地方国企收购这类房源，可以几乎无需大修就直接用作人才公寓、青年公寓或公租房，供应效率极高。 更重要的是，收购这类流通性相对较好的房源，能够为区域房地产市场提供一个清晰的价格基准，缓解业主对房价持续下跌的恐慌，起到稳定市场预期的作用。
收购的操作模式并非行政强制，而是遵循市场化原则。 以上海为例，由建设银行提供资金支持，指定区属国企作为收购主体，重点收购那些业主置换意愿强烈、产权清晰、中小户型的房子。 在杭州富阳区，则由区属国企乐居集团面向市场直接收购二手房，并向换房人发放抵价券，用于购买指定区域的新房，形成了“以旧换新”的闭环。 这种方式既解决了部分业主“卖不掉”旧房的难题，为其置换新房提供了启动资金和确定性，又为市场注入了新的购买力。
对于地方政府而言，这场收购潮的意义远不止于去库存。 它标志着地方政府角色从过去的“土地供应商”，向“市场稳定器”和“住房资源运营商”的深刻转变。 通过收购存量房转化为保障房，政府能够以远低于新建的成本，快速增加核心区域的保障性住房供给，优化租赁市场的布局和房型结构。 这既落实了“房住不炒”和加大保障的民生承诺，也避免了在远郊大规模新建保障房可能带来的空置和资源错配问题。
市场的反应是直接的。 以上海三个试点区为例，收购政策所针对的细分市场非常精准：套均总价低、议价空间大、成交周期长、看房人数少的房源。 这些曾经在二手市场上备受冷落的房子，突然之间拥有了一个稳定且高效的退出渠道。 对于持有这类房产、又有改善需求的家庭来说，这无疑打开了一扇窗。 他们不再需要无限期地等待一个不确定的买家，而是可以通过与政府平台的交易，相对快速地回笼资金，从而有机会去置换更符合当下居住需求的“好房子”。
与此同时，金融和政策环境也在为市场回暖创造条件。 全国多地首套房贷款利率已经进入“2字头”时代，公积金贷款政策持续优化，交易环节的税费减免措施也在推行。 这些政策共同降低了居民的购房成本和交易门槛。 收购存量房与这些需求端政策形成合力，旨在从供给侧和需求侧同时发力，修复市场信心，推动房地产市场实现软着陆。
当“老破小”和“次新刚需房”被系统地纳入国家住房保障体系，当地方国企开始像运营资产一样管理这些收购来的房源，一个更清晰的多层次住房供应图景正在浮现。 商品住房市场将继续满足改善型和个性化需求，而保障性租赁住房体系则将通过盘活存量，更高效、更精准地覆盖新市民和青年群体的居住需求。 这或许意味着，未来衡量一套房子价值的维度，将不仅仅是地段和面积，还包括它能否被高效地纳入这样一个更大的循环之中。
这场静悄悄的收购潮，正在重新定义许多城市核心资产的价值逻辑。 它提出的一个更深层的问题是：当“房子是用来住的”真正从口号变为一系列精准的操作，我们对于“家”的定义和期待，是否也会随之发生改变？
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